CONTRATO DE CORRETAJE

Concepto
Hay contrato de corretaje cuando una parte -corredor- se compromete a procurar un interesado para que concierte una operación con la otra parte -cliente o comitente- quien se obliga a pagar una comisión en caso de que la operación se realice.

Función económica
El corredor es un intermediario entre la oferta y la demanda. Es decir, pone en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o representación.
Es decir que el corredor presta un servicio.
Un ejemplo de esta actividad es el llamado corretaje inmobiliario. Quien está interesado en vender un inmueble puede procurar por sí mismo conectarse con un comprador; pero es frecuente que recurra a los servicios de un corredor. Éste tratará de conectarlo con un comprador. Si, en definitiva, ese contrato de compraventa tiene lugar, el vendedor deberá pagar al corredor una comisión por el servicio prestado. Esta comisión generalmente se establece como un porcentaje del precio de venta.
Puede ocurrir que el comprador también haya requerido los servicios del corredor (es decir, su intención de comprar una casa lo condujo a una inmobiliaria). En este caso, el corredor ha contratado con ambos: quien pretendía vender y quien pretendía comprar. Son dos contratos, y de cada uno de ellos percibirá comisión.

Comparación con figuras afines
La circunstancia de que medie el encargo de un servicio destinado a la posterior celebración de un acto jurídico puede emparentarlo con el mandato. Pero en el mandato el mandatario celebra el acto jurídico que le fue encargado por el mandante. El corredor, en cambio, no es parte en el contrato, sino que su tarea es acercar a las partes contratantes (aunque la ley actual le permite representar a alguna de las partes en los actos de ejecución del contrato mediado). Por otra parte, el mandatario tiene derecho al reembolso de gastos. El corredor, en cambio, actúa a su propio riesgo. Por ejemplo, si en la búsqueda de un comprador para el inmueble efectúa publicidad, ésta forma parte del costo de su actividad, realizada a riesgo propio. No le será reembolsado ese gasto. Si no tiene éxito y no se produce la operación de venta, quedará como una pérdida suya. Si lo logra, cobrará la comisión y esa inversión en publicidad será un costo que asumió en orden a tal objetivo. Sólo tiene derecho a reintero de gastos si se hubiere convenido expresamente.
La circunstancia de que procure acercar a un cocontratante pueden emparentarlo con la agencia. Otra semejanza es que el agente también actúa a su propio riesgo, sin derecho al reembolso de gastos, o el dato de que el agente también suele cobrar una comisión porcentual por los negocios que obtenga. Pero las diferencias radican en que la vinculación con el agente: a) supone una zona geográfica de actuación; b) constituye una relación estable, tendiente a una actividad permanente de búsqueda de clientela y no a una operación determinada; c) supone en el agente una actuación “parcial”, en el sentido de que busca concertar operaciones en beneficio de su contratante, de manera estable, mientras que suele decirse que el corredor es “imparcial”: no busca la ventaja para su contratante en el negocio, sino que el negocio se produzca del modo en que aquél lo desea. Esta diferencia hace que pueda actuar como corredor tanto a requerimiento del oferente cuanto del demandante, sin que ello resulte incompatible.
Tampoco debe confundirse con el viajante de comercio. Éste es un dependiente (ligado al comerciante mediante un contrato de trabajo) cuya función es vender en una determinada zona. Tiene relación de dependencia -la propia del vínculo laboral- y, por lo tanto, no asume riesgo económico.

Régimen
Carácter comercial
El contrato de corretaje no se identifica con la operación que los clientes realicen (compraventa, en el ejemplo dado). El corredor no es parte en ese contrato que los clientes celebren. Cuando hablamos de contrato de corretaje nos referimos al celebrado por el corredor con quien desea realizar la operación.
El corretaje está regulado por el Código de Comercio como acto de comercio. Por tanto, el contrato de corretaje siempre es comercial, independientemente de que el contrato que en su virtud celebren los clientes pueda ser civil o comercial. En el ejemplo dado -compraventa inmobiliaria- es un contrato civil. Pero el corretaje siempre es acto de comercio.

El corredor: requisitos, deberes y derechos
La ley establece requisitos especiales para desempeñarse como corredor. Su incumplimiento acarrea la pérdida del derecho a la comisión, aunque de hecho hayan posibilitado alguna operación.
Ese régimen ha sido modificado por la ley 25.028.
Para ser corredor hay que estar matriculado ante el el órgano que establezca la legislación de la jurisdicción donde va a desempeñarse. Para obtener tal matrícula deberá ser mayor de edad, tener título universitario, domiciliarse en el lugar donde se quiere ejercer y constituir una garantía.
En el desempeño de sus funciones tiene que llevar un libro -rubricado por el Registro Público de Comercio o por el órgano que le otorgó la matrícula- donde constarán las operaciones en las que haya intervenido.
Está obligado -entre otras conductas- a comprobar la identidad de las personas que realizan los negocios en que interviene y los documentos relativos a los bienes, brindar información clara y exacta, guardar secreto, dejar constancia de su intervención en los instrumentos que se firmen.
Tiene derecho al cobro de la comisión que se haya convenido (en defecto de estipulación se fijará judicialmente) en caso de que el negocio se lleve a cabo. No pierde este derecho si la operacións e frustra por culpa de una de las partes o si -pese a su intervención- el comitente encargare la conclusión del contrato a otra persona o lo hiciere por sí mismo.
No tiene derecho al cobro de comisión si el contrato no se realiza (salvo el supuesto recién indicado) si no está matriculado o si el contrato en el que medió se frustrara, anulara o resolviera por su culpa.
Correlativamente, el comitente o cliente está obligado a brindarle la información y documentación necesaria para el desmpeño de su función, a pagar la comisión si así corresponde y a reembolsar gastos. Esto último, sólo si se hubiese convenido y sujeto a la acreditación de que tales gastos fueron realizados.